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揭秘政府出手救楼市真正目的:延续房地产“旧常态”

文章来源: 雅博体育app靠谱吗发布时间:2021-08-28 17:35
本文摘要:近日,中央公布房地产新政。央行、住建部与银监会公布《关于个人住房贷款政策有关问题的通报》;财政部与国家税务总局公布《关于调整个人住房出让营业税政策的通报》;国土部和住建部早已牵头印发《关于优化2015年住房及用地供应结构增进房地产市场稳定身体健康发展的通报》。其中,尤为引人注目的政策是,把二套房的首付比例从低于60%降到40%、公积金贷款的首套房的首付比例则降到2成;财政部将个人出售二手房减免营业税的期限由5年调整为2年。

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近日,中央公布房地产新政。央行、住建部与银监会公布《关于个人住房贷款政策有关问题的通报》;财政部与国家税务总局公布《关于调整个人住房出让营业税政策的通报》;国土部和住建部早已牵头印发《关于优化2015年住房及用地供应结构增进房地产市场稳定身体健康发展的通报》。其中,尤为引人注目的政策是,把二套房的首付比例从低于60%降到40%、公积金贷款的首套房的首付比例则降到2成;财政部将个人出售二手房减免营业税的期限由5年调整为2年。从政策调整的核心内容为减少首付与二手房交易成本及增加过大城市住宅用地供应,调整幅度早已远超过市场预期不少。

这一救市措施堪比2008年,但房地产市场能否早已挽回楼市甚至再现2008年的可怕,是甚有一点猜测的。根据国家统计局数据表明:2015年1-2月全国销售面积8764万平米,同比上升16.3%,较2014年全年销售面积同比降幅大幅度不断扩大8.7个百分点,销售金额5972亿元,同比上升15.8%,较2014年全年销售金额同比降幅不断扩大9.5个百分点。国家统计局城市司高级统计师刘建伟理解2月份房价数据时回应,2月份正逢春节假期,房地产转入销售淡季。

从成交量看,70个大中城市新建商品住宅2月份销量比上月增加近10万套。值得注意的是,尽管一、二线城市2月份新建商品住宅成交量回升较多,但部分三线城市在春节期间步入了回乡置业潮,成交量回升较较少,个别城市成交量甚至有所缩放。从近几年的季节变化规律看,3月份总体销量将不会比2月份显著回落。

刘建伟的理解堪称与本次房产新政的主旨完全相同,即调整房地产供过于求的城市,减轻土地供应过大的城市。说白了,就是诱导一线城市和部分供不应求的二线城市房价较慢下跌的可能性,同时,力保大部分二线城市及三、四线城市房价平稳。然而,现实的情况有可能恰恰相反。

自2014年下半年放松出租汽车以及930新政后,一线城市新房市场与二手房市场企稳回落迹象显著,尽管2015年1-2月全国商品房成交价面积同比上升16.3%,但北京、上海、深圳、广州四大城市1-2月合计成交价面积同比快速增长15.7%,分别为北京(3.5%)、上海24.6%、深圳(103%)、广州(-8%),其中深圳成交量早已翻番。而绝大多数的三、四线城市1-2月商品房成交价面积都有有所不同幅度的上升。新政实行后,可以意识到的是,城市之间将不会沿袭成交价分化的势头,一线城市及部分二线城市或将保持较高的总计同比升幅,但是除此之外的二、三、四线城市将不会维持比例不一的同比下降。

此番房产新政,可以说道是沿袭了自去年以来地方救市的作法,从中央层面实施解救房地产市场的旧常态。中央政府之所以在两会后极为急迫地作出这个要求,是迫使现实的危机。

自1994年实施分税制以来,地方抽税能力近不及中央政府。而2000年以后的十多年,中国步入房地产业的黄金岁月,地方政府也由此寻找了财源土地出让金靠卖土地提供巨额财政收入,并构成高度倚赖土地财政的现状。

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也就是说,一旦房地产业萧条,地方政府将南北财力耗尽的困境。而且,2015年是地方债集中于借钱期,如果中央不使出救市,大面积的地方债务债权人恐将不可避免。而且,即便有了今天中央政府的救市措施,也无法几乎消弭地方债务危机。

楼市组合拳不过是权宜之计。因此,若从纯市场经济角度言之,中国的许多地方政府早就到了倒闭的边缘。

这也就是为何中央高度注目非热点二线城市及三、四线城市房价平稳的问题,因为一线城市和热点二线城市,房产市场仍然归属于卖方市场,而非热点二线城市及三、四线城市早已回到了买房市场,尤其是后者的趋势,是房产新政注定无法转变的局面。其次,政府使出救市,救回房产商还不是主要目的,主要目的在于解救向地产商投入了大量贷款的银行。可以想象,如果中国的房产泡沫像1997年香港那样忽然幻灭,银行将不会步入极为严苛的冬天,睡、怕、死账将无法收场。银行伤筋动骨,不致影响民心。

危机的演进,近于有可能由房产危机南北经济危机,再行由经济危机南北全面的社会危机。这也是目前政府尤为担忧的。

再行来说说道房产商。政府全面救市的政策,让嗷嗷待哺的房产商看见了期望。而这种期望一定程度上欺诈的,因为中国的房地产业将未尝过去10多年高歌猛进的时代,政府今天救市并不意味著明天还不会救市,市场经济的规律会以政府的意志移往。中国的楼市泡沫也许会在短时间急遽幻灭,但从长远看,楼市重返常态是题中理应之义房产商希冀退出市场化化疗,靠政府力挽狂澜保持高房价,是近于不现实的。

在地方政府、银行、房产商三者绑的利益集团中,坚信最先被舍弃的,一定是房产商。今次房产新政的实施,可以显现出中央政府对于房地产业的欲罢不能、对土地财政的戒急用忍。归根结底,要转变过去10多年至此构成的、房地产业以一己之力维系上下游59个产业进而推展整个经济的发展模式,堪称是知难行易。于是,也之后能解读中央政府为何不会实施这回头不来原有常态的房产新政。


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